Субсидированная ипотека станет слишком рискованной для банков
Решение Верховного суда РФ, ограничившего ответственность ипотечника перед банком стоимостью залога, может привести к глобальной перестройке всей практики ценообразования на рынке новостроек. Если банки перестанут выдавать кредиты с заниженным первоначальным взносом на покупку квартир по завышенным ценам, застройщикам придется снижать стоимость жилья до уровня вторичного рынка

Верховный суд встал на сторону ипотечной заемщицы, которая в 2007 г. взяла валютную ипотеку на покупку дома и участка в Подмосковье. В 2021 г. она перестала выплачивать кредит, и суд начал процедуру банкротства, в рамках которой купленный дом отошел банку. Однако к тому времени из-за девальвации рубля стоимость дома оказалась существенно меньше задолженности по кредиту, и банк потребовал его полного погашения за счет другого имущества.

Дело рассматривалось в нескольких инстанциях, и в итоге Верховный суд РФ оставил в силе первое решение, в котором все долги указаны погашенными.

«Если залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается», - цитирует РИА «Новости» определение ВС РФ.

Если суды будут руководствоваться определением Верховного суда при рассмотрении претензий банков к ипотечным заемщикам, то это сместит баланс рисков по ипотеке в сторону банков, что логично и справедливо. Потому что сложившаяся в России практика, когда ипотечник не только лишается жилья в случае невыплаты кредита, но и остается должен банку, в корне порочна. Ведь именно банк, будучи специализированным финансовым учреждением, должен обладать компетенциями, необходимыми для адекватной оценки предмета залога, прогноза динамики цен на рынке недвижимости и валютных курсов. Заемщик же соответствующими знаниями, как правило, не обладает и обладать не должен – он обыватель, а не финансист. Не должна у заемщика болеть голова и том, насколько справедливо и прозрачно банк организовал торги по продаже залоговой квартиры и не случалось ли так, что она была продана с большим дисконтом по вине организатора торгов.

Особенно актуальна позиция Верховного суда в свете повсеместного распространения на рынке новостроек ипотечных программ со сниженными ставками. Искусственно подешевевшая ипотека стала причиной резкого роста цен на жилье, в первую очередь на первичном рынке, и сокращения размера первоначального взноса.

По данным ЦБ, после запуска ипотеки с господдержкой весной 2020 г. цены на новостройки в РФ в среднем выросли на 86%. Вторичный рынок, где нет субсидируемых ставок, за тот же период подорожал только на 55%. В результате разница между ценами на первичном и вторичном рынке, составлявшая в начале 2020 г. 25%, к концу 2022 г. достигла 46%.

Наибольший вклад в образование перекосов на рынке внесли комбинированные программы, когда льготная ставка по госпрограмме дополнительно уменьшается за счет субсидии от застройщика. Например, в рамках программ так называемой «околонулевой» ипотеки стоимость жилья могла завышаться до 40% (от уровня цен без такой ипотеки) в обмен на снижение ставки по кредиту практически до нуля.

Из-за огромного разрыва между ценами на «вторичке» и «первичке» ипотечную квартиру, приобретенную на первичном рынке по льготной программе, можно перепродать на вторичном только с существенным дисконтом. Например, в московском регионе стоимость «вторички» может быть до 30% ниже цен на новостройки сопоставимого качества. Как следствие, даже при «нормальном» уровне первоначального взноса – от 20% - стоимость залога может оказаться ниже суммы кредита примерно на 10%. Однако кредиты по сниженным ставкам, как правило, выдаются с первоначальным взносом ниже 20% или даже 10%, поэтому «недостача» по кредиту, скорее всего, будет выше. И она увеличится еще больше, если цены на недвижимость упадут, что регулярно случается во время кризисов.

Из-за роста стоимости недвижимости, опережающего номинальный рост доходов населения, доля кредитов с небольшим первоначальным взносом (до 20%) в I квартале 2023 г. впервые превысила половину от всех ипотечных выдач: за I квартал 2023 г. она составила 51% против 38% годом ранее, говорится в «Обзоре финансовой стабильности» Центробанка за IV квартал 2022 года – I квартал 2023 года. В сегменте строящегося жилья доля кредитов с небольшим первоначальным взносом в I квартале 2023 г. была еще выше – 66%.

Таким образом, ипотечные кредиты со сниженными ставками, фактически, являются необеспеченными. Или, во всяком случае, не полностью обеспеченными, так как сумма кредита по таким программам может превышать реальную стоимость залога. Банкиров это, по-видимому, не очень беспокоит: даже несмотря на рестрикции ЦБ в отношении программ со сверхнизкими ставками и повышение требований к размеру первоначального вноса, банки продолжают выдавать кредиты под 3-5% в рамках совместных программ с застройщиками.

Возможно, позиция Верховного суда, если она получит распространение, поможет ЦБ изменить отношение банков к проблеме. Если банки смогут рассчитывать на погашение ипотечного долга только за счет залога по кредиту, они будут вынуждены оценивать его реальную стоимость – а значит, ориентироваться на цены вторичного, а не первичного рынка, где стоимость метра сильно завышена именно «благодаря» слишком дешевой ипотеке. Это может привести к сворачиванию совместных с застройщиками ипотечных программ и, как следствие, к снижению цен на первичном рынке до уровня вторичного.

Москва продолжает свой курс на развитие, запуская программу комплексного развития территорий «Индустриальные кварталы». В рамках этого проекта уже анонсировали возрождение 130 бывших промзон, однако, как стало известно, к этому списку будет добавлено еще 7.

Эта программа развития города предполагает создание новых районов, а не только точечную застройку территорий. Общая площадь, затронутая проектом, составляет около 2 тыс. гектаров, на которых будет построено 33 млн квадратных метров недвижимости. Особенностью проекта является то, что в каждом новом квартале создаются новые производства, и запланировано создание 10 млн квадратных метров промышленной застройки, 14 млн квадратных метров общественно-деловой застройки и 9 млн квадратных метров жилой застройки, включая реновацию.
Данный проект является одним из крупнейших инвестиционных проектов в России. Объем только частных инвестиций составит около $100 млрд. Об этом заявил заммэр Москвы, Владимир Ефимов.

Программа «Индустриальные кварталы» станет одним из важнейших этапов развития столицы и позволит сделать Москву еще более динамичным городом с развитой экономикой и комфортным пространством для жизни и работы.
Мэрия Москвы планирует запустить программу редевелопмента более, чем на 188 площадках, с целью привлечь около 8 трлн рублей частных инвестиций. В рамках проекта предполагается построить более 35 млн квадратных метров недвижимости за период до 2035 года. Весь проект будет распределен между различными сферами, включая жилье, офисы, торговлю, объекты образования, здравоохранения, спорта и новые производства, причем 40% площадей отдадут под жилье, а столько же - под офисы и другие объекты.

В процессе реализации проекта ожидается добавление около 570 тысяч новых рабочих мест в городе. Общие инвестиции в программу редевелопмента составят около 8 трлн рублей, что делает этот проект одним из крупнейших инвестиционных проектов в стране.

Программа распланирована до 2035 года, и хотя на данный момент не все участки имеют инвесторов, в перспективе около половины всех объектов внутри МКАД будут строиться в рамках этой программы. Способность столичного рынка недвижимости переварить такие объемы пока остается неясной. Если продажи жилья, несмотря на некоторые проблемы, близки к рекордным уровням в 2021-2022 годах, то сектор торговых центров и офисов все еще далек от восстановления после пандемии.

В ходе кризисной ситуации, вызванной пандемией ковид, многие компании столкнулись с финансовыми трудностями и вынуждены были существенно ограничить свои инвестиционные затраты. В то же время компании – резиденты особой экономической зоны (ОЭЗ) «Технополис Москва» сумели сохранить свою конкурентоспособность благодаря уникальному льготному режиму.

Как сообщил заместитель Мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов, в 22 году резиденты ОЭЗ Москвы сэкономили более 1,9 миллиардов рублей за счет налоговых льгот. Данный показатель более чем вдвое превысил аналогичные показатели 21 года, позволив компаниям вложить сэкономленные средства в развитие бизнеса, закупку нового оборудования, расширение ассортимента выпускаемой продукции.

Сегодня все больше компаний из разных отраслей выбирают ОЭЗ «Технополис Москва» как надежное место для локализации производства. На базе ОЭЗ Москвы располагаются высокотехнологичные предприятия, специализирующиеся на разработке и производстве медицинской техники, программного обеспечения и высокотехнологичных ИТ-устройств, а также предприятия, занимающиеся производством микроэлектроники, оптики, робототехники и промышленной автоматизации.

Кроме того, все резиденты ОЭЗ Москвы получают ряд привилегий и налоговых льгот: освобождение от налогов на имущество, землю и транспорт на 10 лет, а также уменьшенную налоговую ставку на прибыль – всего 2%. За аренду земельных участков резиденты ОЭЗ Москвы платят всего 2% от кадастровой стоимости, с последующим понижением ставки. После завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию резиденты ОЭЗ могут выкупить землю за один процент от кадастровой стоимости.

Общий объем налоговых льгот, предоставленных резидентам ОЭЗ Москвы с 2006 года, составил 5,9 миллиарда рублей. Льготный режим ОЭЗ «Технополис Москва» обеспечивает высокую степень экономической стабильности и конкурентоспособности резидентов, создавая привлекательный инвестиционный климат и содействуя развитию инновационных технологий в России.
МО-Девелопмент предоставляет следующие услуги:
Градостроительный анализ участка, АГО, Разрешение на строительство, Техническое обследование зданий и сооружений, Согласования, АГР, Архитектурно-строительные облик / решения, Проектирование, Негосударственная экспертиза проектной документации, Государственная экспертиза, Техническая отчётность, Инженерные изыскания, Легализация самостроя, строительство, смена вида разрешенного использования.

Строительный бизнес – относительно консервативная отрасль, которая не спешит принимать новые технологии. Это верно и в отношении стальных конструкций, которые не получили широкого распространения в российском жилищном строительстве. Но эксперты отмечают, что металлоконструкции могут стать значимым решением для определенных проектов, особенно с учетом развития инфраструктуры в отдаленных регионах.

Стальные конструкции обладают рядом преимуществ, включая высокую прочность, скорость возведения, легкость в обработке и гибкость использования. Их возможности проявляются при строительстве высотных зданий, в архитектурно сложных проектах, а также многоквартирных жилых домах.

Недостатком же является отсутствие четких нормативов и требований к противопожарной безопасности. В городах такие требования крайне строго контролируются и проверяются, но существует вероятность, что в отдаленных регионах эти требования будут более гибкими.

Существует определенный потенциал для металлоконструкций, особенно в свете растущего спроса на жилье в России. Возможность производства типовых проектов на металлокаркасе может стимулировать внутренний спрос на металл, что особенно важно в условиях его ограниченного экспорта. Работа с квалифицированными кадрами и требования к огнезащите металлоконструкций могут стать серьезным сдерживающим фактором.

Подводя итог, стоит отметить, что стальные конструкции имеют достаточно много преимуществ, но чтобы они действительно получили широкое распространение в жилищном строительстве, необходимы более жесткие нормативы и требования. В некоторых проектах и регионах, таких как малоэтажное строительство и отдаленные регионы, металлоконструкции могут стать оптимальным решением.

Для получения гарантированной уверенности в законности своих проектов – обращайтесь в компанию МО-Девелопмент, специалисты с многолетним опытом обнаружат любые «подводные камни» и своевременно уберегут Вас от излишних затрат денег и времени.
МО-Девелопмент предоставляет следующие услуги:
Градостроительный анализ участка, АГО, Разрешение на строительство, Техническое обследование зданий и сооружений, Согласования, АГР, Архитектурно-строительные облик / решения, Проектирование, Негосударственная экспертиза проектной документации, Государственная экспертиза, Техническая отчётность, Инженерные изыскания, Легализация самостроя, строительство, смена вида разрешенного использования.